第21章 林立小课堂（1/2）

“小林秘书不用紧张，就给我们两个讲讲，也让我们好好学习学习。”高育良也顺著李达康的话温和的开口。

“好，那我就大胆一回了。”林立深吸了口气。

他平时喜欢喋喋不休，但是真的让他给两个大领导演示，然后自己老板还在一旁监考，他能不紧张吗？都有种回到大学时论文答辩的场景了。

“论文答辩？”一想到这，林立眼前一亮，目光看向了徐长林，见他点头，也立马自信起来。

不就是答辩嘛，就算我写的是一坨屎，那也只能我的老师来说我是一坨屎，其他人敢插嘴，自有我老师与他们对掏！

“地產开发，也就是我们说的土地经济，简单来说就是，政府规划批地立项，然后投资商、开发商竞標，购得土地开发和使用权。”

林立慢慢开口，然后看向高育良和李达康，目光询问对方是否跟得上自己的语速。

高育良和李达康微微点头示意他继续。

林立这才保持著同样的语速继续在黑板上边写边说的演示起来。

“投资商和开发商的区別也在於，投资商购得土地开发和使用权后，会直接將这个权利再转手高价卖给其他开发商，做个二道贩子。”

“开发商则不一样，他们购得土地后，会直接调动大量资金、设备和人工入场修建，如果需要开发的项目需要的工程队的资质要求高的，他们则会花钱出资请其他资质足够的建筑商来替他们承建，比如我们的建工、一建、二建、铁建等等政府工程建筑集团。”

“等到项目开发完成，他们则会將或是住宅楼、写字楼出售、租借等等，用以获取利润，其中最快获得收益的就是住宅楼，也就是商品房；而写字楼一般而言，只会租赁，除非公司破產，否则没有开发商会做一锤子买卖的出售写字楼。”

高育良和李达康都没有著急，这就是政府立项后资方的商业发展模式。

“这其中，对於商品房的资质要求是最低，而商业写字楼的要求最高。

因为工程难度的不一样和配套设施的不一样，以及收益时间的不一样，写字楼需要的资金也最为庞大。”

“因此，能承接得了写字楼项目的开发商很少很少，甚至会出现几家公司合作开发的情况。”

“所以在选择商业广场和写字楼开发商的时候，必须进行验资，慎重考虑。”

“可是这也就会出现一个问题，那就是全国没有任何一家公司和集团会有如此庞大的现金流来支撑一个写字楼、商业广场从项目落地、项目承建、竣工以及最后的创收。”

“所以，在这个过程中，开发商和投资商就会拿出固定资產和公司做抵押，向银行贷款，保证项目能够成功挺到项目创收。”

林立將开发商的开发和创收流程简单讲述清楚，並画出了一道红线將投入和收益彻底分割开。

“老板，你来还是我来？”林立看向徐长林问道。

“你来吧！”徐长林微笑的肯定。